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競売入札代行の場合

【手続き内容と費用】
1. 3点セットの解説・物件調査・入札予定価格・入札保証金送金手続きまで
→競売入札代行のご依頼時に調査費用として30,000円

2. 落札後、残代金払い込み手続き(所有権移転手続き)と同時
→売却基準価格の5%と消費税を不動産コンサル料として、ご請求させて頂きます。

3. 強制執行手続きが必要な場合
→実費(執行官費用・運送費・倉庫代な等)と売却基準価格の1%と消費税をコンサル料としてご請求させて頂きます。

当社に物件調査のご依頼を頂きました場合

当社は、以下の通りの報酬規定を定めており、お客様に対してガラス張りのコミュニケーションが取れる様に努力致しております。ご理解を頂きます様、宜しくお願い申し上げます。
有料だから安心です。 簡易査定なら 30,000円です。

【当社報酬規定】
ご承知のとおり物件調査には、以下の費用等が必要です。

○法務局資料調査費用(印紙代)
○役所の資料調査費用
○交通費等

【具体的調査内容】
1、土地・建物・隣接する道路及び隣接地の調査 
公図・地積測量図・建物図面・登記事項証明書(要約書)その他
建築概要書・用途地域・法令・規制の有無など

2、ライフライン・周辺環境調査
水道局等(上下水)・ガス・電気・通信・交通・学校・病院・銀行など


簡易査定(上記1、のみと価格査定)・・・・30,000円
簡易査定(上記1及び2の調査と価格査定)・・50,000円

尚、調査させて頂いた物件について売買媒介が成立した場合は、媒介手数料から頂戴致しました簡易査定費用は差し引きさせて頂きます。

その他

土壌汚染検査/耐震診断/アスベスト検査/地盤・地質・地耐力調査/白蟻検査 等の検査は、それぞれの専門機関の調査が必要で、それぞれに費用が必要です。

その他不動産に関わる専門家

土地家屋調査士/1級・2級建築士/不動産鑑定士/司法書士/税理士/弁護士など

初めてのご相談

初回は、電話でもメール(ファックス)でも全て無料です。

2回目は、電話による場合…1分間100円 
メール(FAX)による場合…1案件あたり5,000円が上限です。
(振込銀行等は、必要に応じてお伝え致します。)

【事例】収益マンションの売却

先祖代々農家の御主人から収益マンション2棟を売却したいとの申し出でした。農地を転用したものでしたが、自分が生きているうちに孫や子供達に金銭で分けたい。税金は最小限支払いながら贈与したい。いわゆる生前贈与です。

自分は、戦争中、戦地に向かう船に乗り魚雷攻撃を受けて沈没しました。私が生きて帰ってこれたのは奇跡だと思っています。
太平洋に投げ出され、流木につかまりながら見渡す限り海で、何もない世界を経験しました。地獄を見ました…。

私は、神様を信じません。

神様は、その時代の権力者が人々を管理するために作ったものでしかないと思っています。勿論、先祖のお墓や仏様にはお参りしますがね。(笑)

私は、ただただ黙ってお聞きしておりました。

【事例】借地に建築された住宅の売却

大阪でご主人とうどん店を経営されていたのですが、ご主人が亡くなり和歌山の実家に引き揚げた、おばあちゃんからのご依頼でした。

大阪に残してきた住宅を売却して欲しいとの事でした。土地は借地で建物は昭和47年ごろのもので平屋建て住宅です。

登記簿謄本には、建築年は不詳との記載。建物の老朽化はご想像の通りで殆ど手を加えておりません。名義書換料や地代の変更について地主様とご相談申し上げましたが、地主様は建物の売却を好ましくは思っておられません。ただ拒否できないので仕方ないとおっしゃっておられました。

同地は、計画決定がなされた計画道路上に存在しておりますから再建築する場合は、規制がかかります。・・・・・・・さてと?

【コラム】建築士の意見を聞くことは大切です

中古住宅を購入してからしばらく経って、建て替えを計画しましたが、理想の住宅を計画したのに『役所の建築確認がおりません。』と建築士に言われました。

なぜ、購入時に知らされないのか?弁護士に相談しても「時効が成立しています。」と言われました。購入時にもう少し確認しておけば良かったのにと悔やまれてなりません。説明書には、同等の建物の再建築は出来ませんと書かれていました。

例えば…
前面道路は、誰の物ですか?どんな道路ですか?
道路の幅は何所から何所迄で、何メートルですか?

全てが建替えする場合に影響します。

通行承諾?掘削承諾?は取れますか?

お金を要求されるかもしれないですが、現在と将来を見通した判断が出来るように説明をして頂いていますか。

宅地建物取引主任者は建築士では有りません。建築士と同様の調査迄は行わないと考えておくべきです。従って建築士の意見も聞くべきでしょう。私は、そう考えておりますから役所調査は建築士の調査に基づく説明をするように心掛けております。

【コラム】団塊の世代の方へ

戦後の混乱期に行われた住宅の供給政策から借地上に建てられた住宅、東京オリンピック(1964年)・大阪万国博覧会(1970年)当時に行われた、ニュータウンの開発など、日本が成長する時代(今の中国にも似た時代)が続き、忙しい競争社会に生きてきた人々が、既に定年退職した今の時代です。

いわゆる、団塊の世代の人々が作ってきた社会(良い大学に入り、良い会社に就職し、良い老後を送りたい。)そして、汗の結晶である不動産(最初は、土地が10坪の長屋を買い、それを売って小さな1戸建ての住宅を買い、またそれを売って50坪の庭付き住宅を終の棲家として購入。)を残してこられました。

さて、これからは充実した老後を過ごしながら、相続対策も必要ではないですか?価値観が多様化した現在社会です。共に考えていけたら幸いです。

核家族と少子化が今後の住宅政策に大きな影響を及ぼす事は衆知の事実と思われます。いかがでしょうか?

【事例】連帯保証人になった社長の債務整理

資産2億円で無借金経営をしていた、ある社長さんがバブル時(当時の資産価値は約5億円)に連帯保証人になっておりました。

債務者は、当時、日の出の勢いの不動産会社でしたが平成11年頃は、既にバブル崩壊で借入金の返済に悪戦苦闘の毎日で、残された借金は、前筆の資産家の社長さんが全額返済する事になる状況でした。

資産家の社長さんが、私が独立した事を知り連絡をくれました。
債権者との交渉に同行して欲しいとの依頼でしたので顧問契約を交わして同行することに致しました。

バブル時とバブル崩壊後の金融機関で仕事をして参りましたから手の内がわかると言いますか、無借金の資産家の社長は、債権者からすれば赤子の手をひねるようなものでした。

最終的には裁判になりましたが、何とか全ての財産を5千万円程度で守る事ができました。もちろん、今もその資産家の顧問として資産管理会社を看ております。

【事例】競売の入札で取得

大阪府高槻市の不動産会社社長から電話・・・・・・

『知人(客)の相談に乗ってほしい。』

競売物件を任意売却で取得したいが、法律的な処理が苦手で以前から知り合いの当社に依頼があった。

娘夫婦の家が競売になるので助けてやって欲しいというものだった。娘夫婦は、既に離婚しているが、家には娘と孫が住んでおり何とかならないか?

買い取る資金は、娘の住宅ローンと少しは援助できると言う両親の目には涙です。元夫が、離婚後も支払い続けていた住宅ローンが滞り競売になるのです。時には、家族の恥部にまで踏み込み、ご希望に添えるアドバイスが必要になります。

最終的には、任意売却には応じてもらえず、競売の入札で取得する事になりましたが、さて、入札金額をいくらにするか?色々検討しましたが、なんと2番目の入札者に20万円ほど上値で買受出来ました。(これがノウハウです。)もちろん依頼人には、非常に喜んで頂きましたが、当方は身が縮む思いでした。(笑)

【事例】住宅ローンの返済条件の減額

枚方市の独身女性の相談に乗って欲しいと、以前勤務していた銀行のお客さんから電話。

『現在、住んでいる1戸建て住宅は、主人と暮らす為に購入しましたが、その後離婚しました。公務員の私は、収入も安定していたので住宅ローンの債務者になりました。ローンは順調に返済しておりましたが、事情があり返済がきつくなりましたので売却を考えております。』

住宅ローンの残債が2600万円(平成5年当時の購入の為、まだバブルの後遺症があり、価格は現在の相場の倍で購入している。)売却査定価格は、大手不動産会社で1540万円。当社が行った査定金額1600万円とほぼ一致。抹消代金が不足して売却できません。

不動産会社ならここで終了ですが、ここは元銀行員の強みです。銀行の窓口に同行して返済条件変更の相談。後日、別の銀行のローンの借り換えを相談。借り換えは、無理でしたが返済条件の減額に応じて頂くことが出来ました。

窓口担当者と亀井静香先生の御蔭ですが、皆さんご承知のモナトリアムがフォローの風でした。(笑)

【コラム】不動産は価値を向上することが大切です

売り出される不動産は、当然のことながら、売主様にさまざまなご事情が御座います。もちろん、商品として売出す不動産業者様の不動産とは異なります。一般消費者様が売主になる場合ですが、最近、特に感じる事があります。

それは、子供たちは両親が所有する不動産を引き継ぐ事に否定的であるということです。『息子夫婦が不動産はいらないと言うので売りたい。』と言うご依頼が頻繁になったことでしょうか?『何故ですか?』とお聞きすると、不動産は維持・管理に苦労するだけで、将来のお荷物になると考えているからです。

なんと、バブル崩壊までは、年々価値が上がり将来の幸せの為の資産だったはずの不動産が、今では年々価値を下げる消費財なのです。この事は、不動産は持っているだけではダメで、価値を向上する必要があることを示唆しております。

不動産コンサルタントはこの点にもお役に立てるなら我々の目指す『持ってて良かった不動産』が実現できると考えております。

事業実績

設立 平成11年11月
1.建売による土地分譲
2.競売物件購入・再販(1棟収益マンション)
3.競売物件入札代行(1棟収益マンション・分譲マンション・戸建住宅)
4.整理回収機構との任意売却
5.収益マンション購入、賃貸事業(オーナーの立場で考える)
6.媒介業務全般
7.収益マンションの管理とプロパティマネージメント 等

現在の管理物件

枚方市東田宮   収益1棟マンション
枚方市星丘2丁目 収益1棟マンション
枚方市樟葉野田  収益1棟マンション
枚方市山之上3丁目土地約53坪
枚方市山之上西町 土地約97坪
寝屋川市高宮栄町 収益1棟ビル
寝屋川市香里西之町テナント1室
門真市栄町    収益1棟マンション
守口市橋波西之町 収益1棟ビル
守口市金下町   収益1棟ビル
都島区都島中通1 1棟事務所ビル
中央区高津    土地約106坪
中央区谷町7丁目 土地約17坪

事業内容

不動産売買・賃貸・媒介・管理・不動産コンサル等全般
※金融取引・資産運用などのご相談も承ります。

業務提携先
フジ住宅株式会社
株式会社サンヨーホームズ
株式会社朝日リビング
株式会社エイブル
有限会社ダイワエステート

コンサルタント紹介

安心と信頼の不動産コンサルティング

アルファー幸徳 有限会社
(社)全日本不動産協会会員
(社)不動産保証協会会員
大阪府知事(4)第47931号

〒571-0047
大阪府門真市栄町8番8号 アクティコート3A
TEL:06-6991-9247
FAX:06-6991-9248

大阪府守口市を中心に展開

アルファー幸徳 有限会社
〒571-0047 大阪府門真市栄町8-8 アクティコート3A
Tel:06-6991-9247
Fax:06-6991-9248
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